ทำความเข้าใจฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์: ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น

ฟองสบู่ด้านที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกอีกอย่างว่า ฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ เกิดขึ้นจากการที่ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น ซึ่งเกิดจากความต้องการที่เพิ่มขึ้น กิจกรรมการเก็งกำไร และการใช้จ่ายที่ฟุ่มเฟือย จนท้ายที่สุดก็นำไปสู่การล่มสลาย โดยทั่วไป ฟองสบู่ในภาคที่อยู่อาศัยจะเริ่มต้นจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นท่ามกลางอุปทานที่มีจำกัด ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ต้องใช้เวลาในการแก้ไขค่อนข้างนาน นักเก็งกำไรเติมทุนเข้าสู่ตลาด ส่งผลให้ความต้องการมีมากขึ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อความต้องการลดลงหรือคงที่ในขณะที่อุปทานเพิ่มขึ้น ราคาจะลดลงอย่างรวดเร็ว ทำให้เกิดฟองสบู่แตก

ทั้งนี้ทั้งนั้นการเกิดฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์จะจะเกิดขึ้นเพียงชั่วคราว แต่ผลกระทบอาจคงอยู่ได้นานหลายปี โดยมักเกิดจากปัจจัยภายนอก เช่น ความต้องการที่ถูกควบคุม การเก็งกำไร การลงทุนที่มากเกินไป สภาพคล่องส่วนเกิน ตลาดการเงินอสังหาริมทรัพย์ที่ไร้การควบคุม หรืออนุพันธ์ที่อิงตามสินเชื่อที่อยู่อาศัยผิดปกติ องค์ประกอบเหล่านี้สามารถทำให้ราคาบ้านมีความไม่ยั่งยืน ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานอย่างมาก

International Monetary Fund (IMF) เผยว่า ฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นแม้จะเกิดขึ้นน้อยกว่าฟองสบู่ในรูปแบบหุ้น แต่ก็มีแนวโน้มที่จะคงอยู่ได้นานกว่าสองเท่า ผลที่ตามมาจากฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้จำกัดอยู่แค่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อบุคคลต่างๆ ทั่วทุกชนชั้นทางสังคมและเศรษฐกิจ ชุมชน และเศรษฐกิจโดยรวมอีกด้วย

ฟองสบู่ดังกล่าวส่งผลให้ผู้อยู่อาศัยต้องสำรวจช่องทางต่างๆ เพื่อชำระภาระจำนอง ยกตัวอย่างเช่น การใช้โปรแกรมต่างๆ หรือลงทุนเงินในกองทุนเกษียณอายุเพื่อรักษาที่อยู่อาศัยของตน ซึ่งมักนำไปสู่ความตึงเครียดทางการเงินและการสูญเสียเงินออมได้

โดยทั่วไปแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือว่าไวต่อการเกิดฟองสบู่ต่ำกว่าหุ้น เนื่องจากต้นทุนการทำธุรกรรมและการดำเนินการที่สูง อาจประสบกับปรากฏการณ์ดังกล่าวได้จากการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของอุปทานสินเชื่อ ซึ่งสังเกตได้จากอัตราดอกเบี้ยต่ำและมาตรฐานสินเชื่อที่ผ่อนปรน

การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในเวลาต่อมาและมาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวดยิ่งขึ้นอาจกระตุ้นให้ความต้องการลดลง ส่งผลให้เกิดการพังทลายของฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างที่เห็นเด่นชัดก็คือ ฟองสบู่ภาคที่อยู่อาศัยในสหรัฐในช่วงกลางทศวรรษ 2000 ซึ่งเกี่ยวพันกับฟองสบู่ภาคเทคโนโลยีแตก เมื่อฟองสบู่ดอทคอมในช่วงปลายทศวรรษ 1990 แตก นักลงทุนเลิกลงทุนในตลาดหุ้นและหันไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แทน

ในขณะเดียวกัน ความพยายามของธนาคารกลางสหรัฐฯ ในการรับมือกับผลกระทบทางเศรษฐกิจจากวิกฤตเทคโนโลยียิ่งส่งผลให้ฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัว และท้ายที่สุดก็ส่งผลต่อวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2550-2551